Rechtliche Fallstricke beim Kauf eines Zinshauses (Teil 2)

Worauf hat der Käufer also besonders zu achten:

Für bestimmte Kosten haften Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch, ganz gleich, wie das im Kaufvertrag geregelt ist. Das gilt zum Beispiel für die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten. Wenn der Verkäufer seinen Teil nicht zahlt, haftet der Käufer für die gesamte Schuld. Auch aus diesem Grund sollte die Bonität des Verkäufers über jeglichen Zweifel erhaben sein.

Übersehen wird häufig eine spezielle gesellschaftsrechtliche Problematik: Ist Verkäufer der Immobilie eine (Projekt-)GmbH und hat die GmbH außer der Immobilie kaum anderes Vermögen, könnte entsprechend einer Regelung im Aktiengesetz vor dem Verkauf die Zustimmung der Gesellschafter der GmbH einzuholen sein. Es reicht also dann nicht aus, dass der Geschäftsführer der GmbH den Vertrag auf Verkäuferseite unterzeichnet.

Mitunter wird der Kaufpreis erst spät fällig, etwa, wenn es dem Verkäufer nicht gelingt, bestimmte Genehmigungen zeitnah beizubringen. Dann müssen Käufer ihrerseits an die finanzierende Bank Bereitstellungszinsen zahlen. Um das zu vermeiden, lohnt es sich, mit der Bank einen ausreichend langen Bereitstellungszeitraum zu vereinbaren. Zumindest aber sollte sich der Verkäufer verpflichten, diese Zinsen zu erstatten, wenn er die Zahlung des Kaufpreises durch nicht rechtzeitig beigebrachte Dokumente verzögert.

Auch wenn gebrauchte Immobilien in aller Regel unter Ausschluss der Mängelhaftung verkauft werden: Über bestimmte Mängel muss der Verkäufer immer ungefragt (!) aufklären. Das gilt beispielsweise dann, wenn ein Asbestverdacht oder gar Befund vorliegt. Wenn Verkäufer über solche Umstände nicht ungefragt aufklären, kann der Käufer den Vertrag im Nachhinein anfechten und Schadenersatz verlangen. In den Vertrag sollten Käufer einen entsprechenden Hinweis aufnehmen lassen, der dem Verkäufer nochmals klar macht, dass er bestimmte Informationen auch ungefragt an den Käufer zu erteilen hat.

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